Logros, desafíos, y propuestas del sector vivienda

Dra. Gloria Álvarez Desanti

 

Quizás los desafíos del sector vivienda se pueden ejemplificar de mejor manera en el  distrito de Pavas.  Es el distrito más grande del país con una población más elevada que la de 69 de los 81 cantones en que se divide el territorio nacional. Tiene la peculiaridad de contar con habitantes de todos los estratos económicos, lo que lo hace un caso excelente para el análisis socio-político. A su vez, es el distrito del cantón Central donde vive el mayor número de empresarios, pero que a la vez cuenta con un gran número de familias que viven en un alto nivel de pobreza, una numerosa clase media y jóvenes profesionales que demandan vivienda.

En el censo de 1950 la población de Pavas era de 2.127 habitantes, con una concentración de 228 hab/km2. Para el censo de 2011 se registraron 71.384 con una densidad de 7.642 hab/km2 y posee 19.735 viviendas.

Por su parte, las invasiones de grupos de precaristas en Pavas en 1987 alcanzaban un total de 2.449 familias con una población de 9.945 personas en tres asentamientos. En el 2004 se registraban 15 precarios, 4.956 familias y un total de 20.195 personas. En el 2013 se reporta el mismo número de precarios y una población de 20.379 personas.

Pavas muestra que al día de hoy el Estado costarricense no ha sido capaz de darle una respuesta efectiva a la población de Pavas en materia de vivienda y, en particular,  no se han logrado erradicar los asentamientos consolidados, tales como Lotes Fijos de Metrópolis, Loma Linda, Santa Lucía, Unidos Pro Vivienda, Bella Vista (Maní), San Juan, La Frontera, Metrópolis I, (Precario Tarzán), El Relleno de Finca San Juan, La Nueva Juventud, Línea del Tren, Nueva Esperanza, Metrópolis II, II sector B, Metrópolis III.

Ante esta panorama, cabe estudiar el Sector Vivienda de Costa Rica (SFNV) y evaluar sus principales logros, como base para discutir sus retos y sugerir algunas propuestas.

 

El cambio radical en la atención de los problemas de vivienda se dio en 1986 con la promulgación de la Ley No. 7052 que creó el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda cuyo ente rector es el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Su impacto positivo en el sector es notorio.

Los grandes logros del sector vivienda son:

1.      Nuestro país tiene el déficit habitacional más bajo de América Latina y el Caribe según los datos del Banco Interamericano de Desarrollo BID: 18%, (por ejemplo, en Nicaragua es de 78% y Guatemala 67%).

 

2.      El Banhvi ha otorgado al 31 marzo del 2014, un total de 314.671 bonos familiares (más de la cuarta parte de los núcleos familiares totales del país).

3.      Cabe señalar que el mayor número de bonos de vivienda de dieron en el 2007 (11.447) y en el 2008 fue de 12.714. Lamentablemente bajó en el 2012 a 9.463 bonos otorgados.

 

4.      El Bono Comunal, que contribuye al mejoramiento barrial de los asentamientos consolidados, se inició en el 2008. Se destinan del Presupuesto Ordinario del 2007, 3000 millones de colones y adicionalmente 20 millones del Presupuesto Ordinario del 2008. Todos los recursos se comprometieron durante 2008, lo que benefició en forma directa a 14 mil familias.

 

5.      En ese mismo año se establece Bono llave en mano que agiliza el sistema, lo cual, además, permitió la participación de un mayor número de desarrolladores. Desafortunadamante, parece estar perdiendo fuerza en años recientes, víctima de una normativa creciente.

6.      Un desarrollo importante es la activación reciente del Foro Nacional de Vivienda y el conjunto de planteamientos presentados a las autoridades y sociedad civil en cuanto a sus necesidades y a la petición de definiciones claras de las políticas de vivienda.

Desafíos:

El tema de vivienda es complejo y en particular lo es la atención a los asentamientos consolidados. Pero la erradicación de los precarios es posible, si el gobierno así lo quiere, con una prioridad política y presupuestaria y planificación apropiadas.  Entre los desafíos cabe desatacar:

 

1.      Se debe realizar una flexibilización normativa en los asentamientos consolidados, los cuales solo excepcionalmente pueden cumplir con la normativa urbanística pensada para desarrollos "en verde".  En este sentido, uno de los problemas a enfrentar es cómo lograr la titulación en los asentamientos.

2.      Algunos asentamientos se ubican en zonas de alto riesgo (por ejemplo: en Pavas, y la Cuenca en Guararí), lo cual se agrega al hacinamiento que presentan muchos de ellos.  Esto obliga a considerar nuevas fincas para desarrollos en verde y una mayor densidad en el uso del suelo.

 

3.      La concepción inicial del bono familiar de la vivienda funcionó muy bien para atender el déficit de vivienda rural, pero no ha sido efectivo para erradicar los precarios. El marco y programas actuales no cuenta con los instrumentos legales y financieros para atender los grandes precarios urbanos.

 

4.      No existe una adecuada conciencia nacional sobre el problema de vivienda. Debe quedar claro no es solo un tema de solidaridad sino que también es un temas de seguridad. En los asentamientos en precario, los muchachos pueden llegar a ser presa de las pandillas y del crimen organizado. A su vez, las mujeres caen en las redes del narco menudeo y la violencia doméstica, y se mantiene el ciclo de la reproducción de la pobreza por medio de los embarazos juveniles. Por lo tanto, además de la regularización de los asentamientos y los programas de vivienda, la pobreza, los embarazos juveniles, la violencia y el crimen organizado prevalecientes requieren de fuertes programas de prevención social. Cabe recordar que los precarios de Pavas están a una distancia menor a 8 km del Estadio Nacional.

Propuestas:

Estas propuestas, que se presentan a continuación, responden a un esfuerzo de varios compañeros quienes hemos trabajado en el sector y a la experiencias de funcionarios y líderes que participan en el sistema.

A. Asentamientos consolidados urbano-marginales 

 

1.      Para lograr la erradicación de los asentamientos en precario se necesitan alrededor de 750 mil millones de colones distribuidos a lo largo de seis años (para ello se pueden combinar recursos del Bahnvi, INDER, IMAS, la Junta de Protección Social y recursos frescos).

 

2.      Es necesaria una nueva normativa ya sea por ley o decreto que flexibilice los requisitos (por ejemplo, ancho de calle, tamaño mínimo de lote, frente de lote, existencia de casas en duro, etc.).

 

3.       El programa debe combinar erradicación en sitio con fincas en verde para trasladar familias y viviendas verticales para atender el hacinamiento y eliminar las casas en zonas de riesgo.

 

B. Casos de Pobreza Extrema

En la actualidad existen 339.772 personas en condiciones de pobreza extrema,179.232 en las zonas rurales y 160.540 en zonas urbanas. Las soluciones en las zonas rurales menor complejidad por razones presupuestarias y existencia de fincas. Pero ambos deberán atenderse en los propios cantones de residencia, pues los traslados no son convenientes y cada vez menos aceptados por los municipios receptivos.

 

1.      Para identificar los núcleos familiares en condiciones de pobreza extrema, ante la ausencia de un registro completo, se deben integrar comités cantonales con funcionarios de la CCSS (los ATAPS) y el IMAS.

 

2.      Se deberán realizar proyectos de fincas en verde para los núcleos familiares que no habitan en asentamientos en precario.

3.      Las municipalidades se deben comprometer con los proyectos en su cantón, facilitar trámites y realizar aportes (por ejemplo, calles y terrenos). Las empresas de servicios públicos, particularmente, agua, acueductos e hidrantes, y electricidad deberán contribuir con los costos de las inversiones que actualmente recaen sobre el presupuesto del SFNV.

4.      El IMAS y otras instituciones del sector social deben intervenir con toda su batería de apoyo con el objetivo de que las familias salgan de su condición de pobreza y exclusión social.

 

C. Vivienda para clase media

El SFNV no cuenta con los instrumentos necesarios para solventar el problema que enfrentas las personas que tienen un ingreso entre 690 mil colones y 1,4 millones para adquirir una vivienda. Se presentan dificultades para lograr la prima, capacidad de pago para cubrir la cuota e historias crediticias manchadas. Un problema especial lo enfrentan los jóvenes. Por el lado de la oferta, también se presentan restricciones, pues al no manifestarse la demanda por las razones apuntadas, tampoco se empreden los proyectos habitacionales para el segmento de población identificado.

 

1.      Para lograr una meta, por ejemplo, de 20.000 viviendas de hasta 40 millones de colones en los cuatro años, se deben de canalizar más de 600 mil millones de colones al sector para nuevas viviendas (lo cual tendría también un efecto importante en el empleo, la industria de la construcción, e incluso en programas de vivienda y turismo comunitario.

2.      Programa sin prima (se detallan diferentes instrumentos para que las entidades financieras puedan ofrecer un menú de opciones):

a.       Programa de operaciones garantizadas. El Banhvi puede garantizar la prima en caso de que la familia no pague, lo cual permitiría financiar hasta el 100% del valor de la vivienda en las entidades autorizadas del SFNV.

b.      Programa de alquiler con opción de compra: el pago del alquiler amortiza el pago de la prima y se garantiza el precio de compra (tres años) a partir de lo cual se adquiere el crédito. El vehículo pueden ser las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI), (por ejemplo en BNCR, BCR y Mutuales).

 

3.      Programa de cuota a su alcance:

 

a.       Se deben garantizar programas de cuota fija a diez o más años.

b.      Implementación del programa de captación sin encaje para tasa fija de interés: las entidades financieras podrán captar a un costo menor para prestar a tasa fija y cuota fija durante ocho años.

c.       Mejor uso del bono diferido. Se puede ampliar el programa de bono diferido y otorgar un bono de mayor valor en los proyectos que promuevan mayor densidad en el uso del suelo.

d.      Cuota baja al inicio y garantizada, por ejemplo, solo intereses por cuatro años y creciente conforme aumenta el ingreso.

4.      Mejorar la oferta de vivienda:

 

a.       El INVU se debe especializar en la vivienda de clase media. Tiene los terrenos y la ley para hacerlo, posee terrenos con excelente ubicación en Hatillo, Goicoechea, Vázquez de Coronado y Cartago, entre otros. Puede construir al menos 1.000 nuevas viviendas en edificios en condominio en sus terrenos.

b.      Se puede convocar un concurso abierto a municipalidades para proyectos clase media en condominio. Programa del gobierno-Banhvi-entidades autorizadas a las municipalidades. Las municipalidades concursarían mediante una oferta que incluya contribución con ahorro u obra y apoyen en los trámites de permisos de construcción.

 

Concluimos que con voluntad política podemos continuar con un exitoso programa de vivienda. Sus limitaciones se explican, en gran parte, por una arquitectura correspondiente a otra situación demográfica, pero se puede reforzar con los planteamientos arriba expuestos. Pero resulta indispensable luchar por hacer conciencia nacional sobre los asentamientos consolidados y la pobreza extrema y sus vinculaciones con el problema de déficit habitacional.  Solo sobre una mayor conciencia habría la prioridad política y la asignación de los recursos necesarios.

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