Dra. Gloria Álvarez Desanti
Quizás
los desafíos del sector vivienda se pueden ejemplificar de mejor manera en
el distrito de Pavas. Es el distrito más grande del país con una
población más elevada que la de 69 de los 81 cantones en que se divide el
territorio nacional. Tiene la peculiaridad de contar con habitantes de todos
los estratos económicos, lo que lo hace un caso excelente para el análisis
socio-político. A su vez, es el distrito del cantón Central donde vive el mayor
número de empresarios, pero que a la vez cuenta con un gran número de familias
que viven en un alto nivel de pobreza, una numerosa clase media y jóvenes
profesionales que demandan vivienda.
En el
censo de 1950 la población de Pavas era de 2.127 habitantes, con una
concentración de 228 hab/km2. Para el censo de 2011 se registraron 71.384 con
una densidad de 7.642 hab/km2 y posee 19.735 viviendas.
Por su
parte, las invasiones de grupos de precaristas en Pavas en 1987 alcanzaban un
total de 2.449 familias con una población de 9.945 personas en tres asentamientos.
En el 2004 se registraban 15 precarios, 4.956 familias y un total de 20.195
personas. En el 2013 se reporta el mismo número de precarios y una población de
20.379 personas.
Pavas
muestra que al día de hoy el Estado costarricense no ha sido capaz de darle una
respuesta efectiva a la población de Pavas en materia de vivienda y, en
particular, no se han logrado erradicar
los asentamientos consolidados, tales como Lotes Fijos de Metrópolis, Loma
Linda, Santa Lucía, Unidos Pro Vivienda, Bella Vista (Maní), San Juan, La
Frontera, Metrópolis I, (Precario Tarzán), El Relleno de Finca San Juan, La
Nueva Juventud, Línea del Tren, Nueva Esperanza, Metrópolis II, II sector B,
Metrópolis III.
Ante esta
panorama, cabe estudiar el Sector Vivienda de Costa Rica (SFNV) y evaluar sus
principales logros, como base para discutir sus retos y sugerir algunas
propuestas.
El
cambio radical en la atención de los problemas de vivienda se dio en 1986 con
la promulgación de la Ley No. 7052 que creó el Sistema Financiero Nacional para
la Vivienda cuyo ente rector es el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Su
impacto positivo en el sector es notorio.
Los grandes logros del sector vivienda son:
1.
Nuestro
país tiene el déficit habitacional más bajo de América Latina y el Caribe según
los datos del Banco Interamericano de Desarrollo BID: 18%, (por ejemplo, en
Nicaragua es de 78% y Guatemala 67%).
2.
El
Banhvi ha otorgado al 31 marzo del 2014, un total de 314.671 bonos familiares
(más de la cuarta parte de los núcleos familiares totales del país).
3.
Cabe
señalar que el mayor número de bonos de vivienda de dieron en el 2007 (11.447)
y en el 2008 fue de 12.714. Lamentablemente bajó en el 2012 a 9.463 bonos
otorgados.
4.
El
Bono
Comunal, que contribuye al mejoramiento barrial de los asentamientos consolidados,
se inició en el 2008. Se destinan del Presupuesto Ordinario del 2007, 3000
millones de colones y adicionalmente 20 millones del Presupuesto Ordinario del
2008. Todos los recursos se comprometieron durante 2008, lo que benefició en
forma directa a 14 mil familias.
5.
En
ese mismo año se establece Bono llave en mano que agiliza el
sistema, lo cual, además, permitió la participación de un mayor número de
desarrolladores. Desafortunadamante, parece estar perdiendo fuerza en años
recientes, víctima de una normativa creciente.
6.
Un
desarrollo importante es la activación reciente del Foro Nacional de Vivienda
y el conjunto de planteamientos presentados a las autoridades y sociedad civil en
cuanto a sus necesidades y a la petición de definiciones claras de las
políticas de vivienda.
Desafíos:
El
tema de vivienda es complejo y en particular lo es la atención a los
asentamientos consolidados. Pero la erradicación de los precarios es posible,
si el gobierno así lo quiere, con una prioridad política y presupuestaria y
planificación apropiadas. Entre los
desafíos cabe desatacar:
1.
Se
debe realizar una flexibilización normativa en los asentamientos consolidados,
los cuales solo excepcionalmente pueden cumplir con la normativa urbanística
pensada para desarrollos "en verde".
En este sentido, uno de los problemas a enfrentar es cómo lograr la
titulación en los asentamientos.
2.
Algunos
asentamientos se ubican en zonas de alto riesgo (por ejemplo: en Pavas, y la
Cuenca en Guararí), lo cual se agrega al hacinamiento que presentan muchos de
ellos. Esto obliga a considerar nuevas
fincas para desarrollos en verde y una mayor densidad en el uso del suelo.
3.
La
concepción inicial del bono familiar de la vivienda funcionó muy bien para
atender el déficit de vivienda rural, pero no ha sido efectivo para erradicar
los precarios. El marco y programas actuales no cuenta con los instrumentos
legales y financieros para atender los grandes precarios urbanos.
4.
No
existe una adecuada conciencia nacional sobre el problema de vivienda. Debe
quedar claro no es solo un tema de solidaridad sino que también es un temas de
seguridad. En los asentamientos en precario, los muchachos pueden llegar a ser
presa de las pandillas y del crimen organizado. A su vez, las mujeres caen en
las redes del narco menudeo y la violencia doméstica, y se mantiene el ciclo de
la reproducción de la pobreza por medio de los embarazos juveniles. Por lo
tanto, además de la regularización de los asentamientos y los programas de
vivienda, la pobreza, los embarazos juveniles, la violencia y el crimen
organizado prevalecientes requieren de fuertes programas
de prevención social. Cabe recordar que los precarios de Pavas están a una
distancia menor a 8 km del Estadio Nacional.
Propuestas:
Estas
propuestas, que se presentan a continuación, responden a un esfuerzo de varios
compañeros quienes hemos trabajado en el sector y a la experiencias de
funcionarios y líderes que participan en el sistema.
A. Asentamientos consolidados urbano-marginales
1.
Para
lograr la erradicación de los asentamientos en precario se necesitan alrededor
de 750 mil millones de colones distribuidos a lo largo de seis años (para ello se
pueden combinar recursos del Bahnvi, INDER, IMAS, la Junta de Protección Social
y recursos frescos).
2.
Es
necesaria una nueva normativa ya sea por ley o decreto que flexibilice
los requisitos (por ejemplo, ancho de calle, tamaño mínimo de lote, frente de
lote, existencia de casas en duro, etc.).
3.
El
programa debe combinar erradicación en sitio con fincas en verde para trasladar
familias y viviendas verticales para atender el hacinamiento y eliminar las
casas en zonas de riesgo.
B. Casos de Pobreza
Extrema
En
la actualidad existen 339.772 personas en condiciones de pobreza extrema,179.232
en las zonas rurales y 160.540 en zonas urbanas. Las soluciones en las zonas
rurales menor complejidad por razones presupuestarias y existencia de fincas.
Pero ambos deberán atenderse en los propios cantones de residencia, pues los
traslados no son convenientes y cada vez menos aceptados por los municipios
receptivos.
1.
Para
identificar los núcleos familiares en condiciones de pobreza extrema, ante la
ausencia de un registro completo, se deben integrar comités cantonales con
funcionarios de la CCSS (los ATAPS) y el IMAS.
2.
Se
deberán realizar proyectos de fincas en verde para los núcleos familiares que
no habitan en asentamientos en precario.
3.
Las
municipalidades se deben comprometer con los proyectos en su cantón, facilitar
trámites y realizar aportes (por ejemplo, calles y terrenos). Las empresas de
servicios públicos, particularmente, agua, acueductos e hidrantes, y
electricidad deberán contribuir con los costos de las inversiones que
actualmente recaen sobre el presupuesto del SFNV.
4.
El
IMAS y otras instituciones del sector social deben intervenir con toda su
batería de apoyo con el objetivo de que las familias salgan de su condición de
pobreza y exclusión social.
C. Vivienda para clase media
El
SFNV no cuenta con los instrumentos necesarios para solventar el problema que
enfrentas las personas que tienen un ingreso entre 690 mil colones y 1,4
millones para adquirir una vivienda. Se presentan dificultades para lograr la
prima, capacidad de pago para cubrir la cuota e historias crediticias
manchadas. Un problema especial lo enfrentan los jóvenes. Por el lado de la
oferta, también se presentan restricciones, pues al no manifestarse la demanda
por las razones apuntadas, tampoco se empreden los proyectos habitacionales
para el segmento de población identificado.
1.
Para lograr una meta, por ejemplo, de 20.000 viviendas de hasta 40 millones de colones en los cuatro años, se deben
de canalizar más de 600 mil millones de colones al sector para nuevas viviendas
(lo cual tendría también un efecto importante en el empleo, la industria de la
construcción, e incluso en programas de vivienda y turismo comunitario.
2.
Programa
sin prima (se detallan diferentes instrumentos para que las entidades
financieras puedan ofrecer un menú de opciones):
a.
Programa de operaciones garantizadas. El Banhvi puede garantizar la prima en caso de que la familia no pague, lo
cual permitiría financiar hasta el 100% del valor de la vivienda en las
entidades autorizadas del SFNV.
b.
Programa de alquiler con opción de compra: el pago del alquiler amortiza el pago de la prima y se garantiza el precio
de compra (tres años) a partir de lo cual se adquiere el crédito. El vehículo
pueden ser las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI), (por
ejemplo en BNCR, BCR y Mutuales).
3.
Programa
de cuota a su alcance:
a.
Se deben garantizar
programas de cuota fija a diez o
más años.
b.
Implementación del programa de captación sin encaje para tasa fija de
interés: las entidades financieras podrán captar a un costo menor
para prestar a tasa fija y cuota fija durante ocho años.
c.
Mejor uso del bono diferido. Se puede ampliar el programa de bono
diferido y otorgar un bono de mayor valor en los proyectos que promuevan mayor
densidad en el uso del suelo.
d.
Cuota baja al inicio y garantizada, por
ejemplo, solo intereses por cuatro años y creciente conforme aumenta el ingreso.
4.
Mejorar la oferta de vivienda:
a.
El INVU se debe especializar en la vivienda de clase
media. Tiene los terrenos y la ley para hacerlo, posee terrenos con excelente ubicación en Hatillo, Goicoechea, Vázquez de
Coronado y Cartago, entre otros. Puede construir al menos
1.000 nuevas viviendas en edificios en condominio en sus terrenos.
b.
Se puede convocar un concurso abierto a municipalidades para proyectos
clase media en condominio. Programa del
gobierno-Banhvi-entidades autorizadas a las municipalidades. Las municipalidades concursarían mediante una oferta que
incluya contribución con ahorro u obra y apoyen en los trámites de permisos de construcción.
Concluimos
que con voluntad política podemos continuar con un exitoso programa de
vivienda. Sus limitaciones se explican, en gran parte, por una arquitectura
correspondiente a otra situación demográfica, pero se puede reforzar con los
planteamientos arriba expuestos. Pero resulta indispensable luchar por hacer conciencia
nacional sobre los asentamientos consolidados y la pobreza extrema y sus
vinculaciones con el problema de déficit habitacional. Solo sobre una mayor conciencia habría la
prioridad política y la asignación de los recursos necesarios.
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